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Entrada de prédio corporativo monousuário em São Paulo, com fachada de vidro e mármore
Wharbz · Serviços · Prédios monousuários

Prédios monousuários em São Paulo, para quando a operação precisa do imóvel inteiro.

Um prédio monousuário é um edifício ocupado por uma única empresa, sem dividir acessos, áreas comuns ou fachada com outras. A Wharbz encontra, compara e negocia prédios monousuários em São Paulo para empresas que precisam de controle total sobre o imóvel.

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Perfil

Quando o prédio inteiro faz sentido

Para operações que precisam decidir sobre todo o imóvel: quem entra, como os espaços se organizam e o que a fachada diz sobre a empresa.

  • As áreas da empresa precisam trabalhar juntas, sem depender de andares espalhados.
  • Acesso, segurança e horários pedem regras próprias.
  • A sede precisa mostrar a marca na fachada e na recepção.
  • A operação tem exigências que um edifício compartilhado não comporta, como laboratório, estúdio, atendimento ao público ou carga e descarga.

Quando a empresa quer estrutura corporativa sem administrar um edifício, a resposta costuma ser uma laje corporativa. O guia Laje corporativa ou prédio monousuário compara as duas configurações lado a lado.

Prédio corporativo monousuário de fachada envidraçada ao entardecer, com estacionamento e jardim na frente
Critérios

O que avaliar num prédio

Num prédio inteiro, o que seria do condomínio passa a ser da empresa: cada sistema do edifício entra na conta.

Ponto O que conferir
Planta e circulação Tamanho e formato dos andares, elevadores, escadas e a ligação entre as áreas: definem como a operação se distribui pelo prédio.
Fachada e recepção Visibilidade, acesso pela rua e a primeira impressão de quem chega. A placa na fachada segue a Lei Cidade Limpa.
Infraestrutura Energia disponível, gerador, ar-condicionado, elevadores e operadoras de fibra, e o estado de cada sistema.
Conservação Fachada, cobertura, impermeabilização e instalações: o que pede obra antes de ocupar e o que vai pedir manutenção.
Regularidade Habite-se, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) em dia e uso permitido pelo zoneamento para a atividade da empresa.
Vagas e acessos Estacionamento, entrada de veículos, carga e descarga e transporte público por perto.
Custo total de ocupação

O custo de operar um prédio inteiro

Num prédio monousuário, não há condomínio para dividir. A empresa assume o que num edifício compartilhado ficaria com ele: manutenção, segurança, portaria, limpeza e seguros, além do IPTU quando o contrato o transfere a quem aluga.

Por isso a comparação entre dois prédios, ou entre um prédio e uma laje, precisa ser feita pelo custo total de ocupação ao longo de todo o contrato. A Wharbz coloca as opções lado a lado nessa base.

  • Aluguel
  • IPTU, quando o contrato o transfere
  • Manutenção predial
  • Segurança e portaria
  • Limpeza
  • Seguros, conforme o contrato
  • Obra de adaptação
  • Carência negociada, ao longo do contrato
  • Custo total de ocupação
Built to suit

Built to suit: o imóvel feito para a operação

No built to suit, o proprietário compra, constrói ou reforma o imóvel conforme a especificação da empresa, que depois o aluga por prazo determinado. Costuma fazer sentido quando nenhum imóvel disponível atende à operação e a empresa pretende ficar muitos anos no mesmo endereço.

  1. A empresa especifica

    O que a operação precisa: área, planta, infraestrutura e prazo.

  2. O proprietário executa

    Compra, constrói ou reforma o imóvel, por conta própria ou por terceiros.

  3. A locação começa

    Contrato por prazo determinado, com regras próprias na lei.

A lei dá a esse contrato regras próprias: prevalecem as condições negociadas, as partes podem renunciar à revisão do aluguel durante o prazo, e a multa por saída antecipada pode chegar à soma dos aluguéis que faltam (Lei 8.245, art. 54-A).

Quem executa o built to suit é o proprietário. A Wharbz trabalha com essa modalidade: indicamos proprietários que a oferecem, em prédios e também em algumas lajes, e acompanhamos a negociação.

Método

Como a Wharbz conduz

  1. Entender a operação

    Áreas, fluxos, segurança, crescimento, prazos, orçamento e o que a sede precisa comunicar.

  2. Selecionar e comparar

    Prédios prontos e, quando faz sentido, a alternativa built to suit, com o custo total de cada um.

  3. Negociar

    Prazo, carência, obras de adaptação, benfeitorias, manutenção, reajuste e garantia.

  4. Acompanhar

    Da assinatura à mudança, e depois dela.

Em cada etapa, um material para levar à diretoria. Veja o que você recebe.

Contrato

O que o contrato pede atenção

Benfeitorias e adaptações

Sem cláusula em contrário, as benfeitorias necessárias são indenizáveis, as úteis também, se autorizadas, e as voluptuárias, não (Lei 8.245, arts. 35 e 36). Como é comum o contrato prever outra regra, vale definir antes da obra.

Manutenção

A lei põe a cargo do proprietário os defeitos anteriores à locação, e a cargo de quem aluga os danos que causar e a devolução do imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste normal (arts. 22 e 23). O restante, o contrato define.

Seguros

O seguro contra fogo é do proprietário, salvo cláusula em contrário (art. 22). Os demais, o contrato distribui.

Prazo e renovação

A lei permite pedir na Justiça a renovação de um contrato comercial que cumpra certos requisitos, entre eles prazo escrito de cinco anos (art. 51).

Venda do imóvel

Sem cláusula de vigência registrada na matrícula, quem compra o imóvel pode encerrar a locação com aviso de 90 dias (art. 8).

Placa na fachada

A comunicação visual segue a Lei Cidade Limpa (Lei municipal 14.223/2006), que limita o tamanho e a quantidade de anúncios. Vale conferir o que o imóvel comporta antes de fechar.

A Wharbz aponta o que conferir; a análise do contrato é do advogado da empresa, e a parte técnica, de engenheiros e arquitetos. Se a empresa ainda não tem esses profissionais, indicamos, sem compromisso.

Regiões

Onde em São Paulo

Prédios monousuários aparecem em vários eixos da cidade, de edifícios corporativos completos a imóveis menores em ruas de bairro. Três perguntas ajudam a escolher a região.

Perguntas frequentes

O que as empresas perguntam antes de alugar um prédio inteiro

Um edifício ocupado por uma única empresa. Sem outros ocupantes, a empresa decide sobre acessos, áreas comuns, fachada e horários, e assume a operação do prédio.
Uma locação em que o proprietário compra, constrói ou reforma o imóvel conforme a especificação da empresa, que o aluga por prazo determinado. A Lei 8.245 trata desse contrato no art. 54-A.
Não. Quem executa o built to suit é o proprietário. A Wharbz indica proprietários que oferecem a modalidade e acompanha a negociação.
Depende do imóvel e da operação. No prédio, a empresa assume sozinha a operação do edifício; na laje, divide parte desses custos com os outros ocupantes. A comparação certa é pelo custo total de ocupação ao longo do contrato.
Depende do contrato. A lei põe a cargo do proprietário os defeitos anteriores à locação, e a cargo de quem aluga os danos que causar e a devolução do imóvel como o recebeu, salvo o desgaste normal (Lei 8.245, arts. 22 e 23).
Sim, dentro das regras da Lei Cidade Limpa, que limita o tamanho e a quantidade de anúncios. Vale conferir o que o imóvel comporta antes de fechar o contrato.
Depende do estado do imóvel e das adaptações. No built to suit, entra também o prazo da obra, que o contrato define.

Outros tipos de imóvel

Pensando num prédio inteiro para a sua operação? A conversa começa pelo que ela precisa.

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