Como escolher quem comercializa o seu imóvel corporativo antes de abri-lo ao mercado.
Demanda, leitura do imóvel, análise de quem vai ocupar e contrato: o que perguntar antes de confiar a locação do seu ativo.
Quem comercializa um imóvel corporativo precisa trazer a empresa certa, e não só um contrato rápido. Para escolher, olhe sete pontos: registro no CRECI e autorização por escrito, acesso a empresas que procuram, leitura do imóvel, análise de quem vai ocupar, o que o contrato de locação vai prever, discrição e o contrato com quem comercializa.
- Anunciar um imóvel exige autorização por escrito do proprietário (Lei 6.530/1978, art. 20, III).
- Pergunte que empresas a consultoria atende hoje: é dali que vem a demanda para o seu imóvel.
- Posicionar é dizer para quem o imóvel serve, antes de decidir onde ele aparece.
- A lei permite uma garantia por contrato: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (Lei 8.245/1991, art. 37).
- Contratos comerciais escritos que somem cinco anos podem dar à empresa o direito de pedir a renovação (Lei 8.245/1991, art. 51).
- Pela Lei do Inquilinato, as taxas de intermediação ficam com o proprietário (art. 22, VII). Escopo, prazo e exclusividade se combinam por escrito.
O que faz quem comercializa um imóvel corporativo
Comercializar é levar o imóvel até a empresa que ele serve, e não só publicá-lo. A diferença está na ordem: primeiro a leitura do imóvel e de quem procura, depois a exposição.
| Etapa | O que faz | O que o proprietário recebe |
|---|---|---|
| Leitura do imóvel | Planta, estado de entrega, infraestrutura, documentação e entorno | O que o imóvel tem de melhor, e para quem |
| Posicionamento | Cruza o imóvel com o que as empresas estão procurando | O perfil de ocupante que faz sentido |
| Material | Planta, fotos, ficha técnica e condições | Um material que serve à diretoria de quem vai decidir |
| Apresentação | Leva o imóvel a empresas com esse perfil | Visitas de quem pode, de fato, ocupar |
| Análise e negociação | Cadastro, garantia, uso pretendido, prazo, carência e obra | Propostas comparadas, lado a lado |
| Depois da assinatura | Entrega, ajustes e, se fizer sentido, a administração da locação | Continuidade |
Sete pontos para avaliar
Registro, demanda, leitura do imóvel, análise, contrato e discrição. São esses os pontos que separam uma comercialização bem feita de um imóvel apenas anunciado.
- Registro e autorização por escrito. Intermediar a locação é atribuição do corretor inscrito no CRECI, e anunciar exige autorização escrita do proprietário (Lei 6.530/1978, arts. 3º e 20, III). Defina por escrito quem pode anunciar, onde e com quais informações.
- Acesso a quem procura. Pergunte que empresas a consultoria atende hoje, sem nomes: setor, porte, regiões que procuram. É dali que vem a demanda para o seu imóvel. Exposição sem demanda multiplica visitas, não propostas.
- Leitura do imóvel. Posicionar é dizer para quem o imóvel serve: a empresa que precisa de um andar inteiro, a que quer fachada própria, a que está chegando a São Paulo. Quem lê o imóvel antes de anunciar escolhe melhor onde e como ele aparece.
- Análise de quem vai ocupar. Cadastro, saúde financeira, uso pretendido e garantia. A lei permite exigir uma garantia por contrato: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (Lei 8.245/1991, art. 37). Ceder ou sublocar o imóvel depende do consentimento prévio e escrito do proprietário (art. 13).
- O que o contrato vai prever. Prazo, reajuste, carência, obra e devolução. Em locações comerciais, contratos escritos que somem cinco anos podem dar à empresa o direito de pedir a renovação, se ela estiver no mesmo ramo há três anos (Lei 8.245/1991, art. 51). A análise do contrato é do advogado do proprietário.
- Discrição. Nem toda informação do imóvel precisa estar em todos os canais. O sigilo profissional é dever do corretor (Lei 6.530/1978, art. 20, VI): combine o que pode ser divulgado, onde e para quem.
- O contrato com quem comercializa. Escopo, prazo, exclusividade e remuneração, por escrito. Com exclusividade, a remuneração é devida mesmo que o negócio saia sem a mediação do corretor, salvo inércia comprovada (Código Civil, art. 726). Pela Lei do Inquilinato, as taxas de intermediação ficam com o proprietário (art. 22, VII).
O melhor contrato não é o que sai primeiro. É o que continua fazendo sentido no quinto ano.
O que perguntar antes de confiar o imóvel
Sete perguntas que mostram, em uma conversa, como o imóvel vai ser tratado.
- Que empresas vocês atendem hoje que poderiam ocupar este imóvel? Mostra se há demanda real por trás da proposta.
- Onde e como o imóvel vai aparecer? Anúncio aberto, apresentação direta ou os dois: cada caminho expõe o imóvel de um jeito.
- Que material vocês preparam? Planta, fotos, ficha técnica e condições, prontos para circular numa diretoria.
- Como vocês avaliam a empresa interessada? Cadastro, garantia e uso pretendido, antes de a proposta chegar a você.
- Com que frequência eu recebo retorno? Visitas, objeções e propostas, por escrito.
- Quem negocia e quem acompanha o contrato? A continuidade evita que informação se perca entre a visita e a assinatura.
- Nesta operação, vocês representam o proprietário ou a empresa? Define de que lado estão os interesses, e precisa estar claro desde o início.
O que observar antes de assinar a autorização
Os sinais aparecem cedo, antes da primeira visita.
- Prazo e valor prometidos antes da visita. Um imóvel corporativo não se lê pela foto. Promessa feita antes de conhecer o imóvel não se apoia em leitura nenhuma.
- Exposição sem critério. O imóvel em todos os canais, com informações diferentes em cada um. Valor e condições que circulam soltos pesam depois, na negociação.
- Visitas sem filtro. Muitas visitas e nenhuma proposta. Quem filtra antes traz menos visitas e mais conversas sérias.
- Silêncio. Semanas sem retorno sobre visitas, objeções e propostas.
- Desconto como primeira resposta. Baixar o valor é uma alavanca, não um diagnóstico. Antes, vale entender por que o imóvel ainda não encontrou a empresa certa.
Começamos pelas empresas
A Wharbz é uma consultoria imobiliária corporativa de São Paulo (CRECI/SP 51.788-J). Começamos pelas empresas que procuram espaço: é delas que vem a leitura do que o mercado está pedindo.
Para quem tem o ativo, isso significa apresentar o imóvel a quem ele serve, com a decisão estudada do outro lado. Em cada operação, deixamos claro desde o início quem representamos.
Leitura do imóvel
Planta, estado de entrega, infraestrutura, documentação e entorno.
Posicionamento
Para que perfil de empresa o imóvel faz sentido, e por quê.
Apresentação
A empresas com esse perfil, com material pronto para a diretoria delas.
Negociação
Propostas comparadas, garantias, prazo, carência e obra.
Depois da assinatura
Entrega, ajustes e, se fizer sentido, a administração da locação.
Quem tem o ativo recebe uma leitura do imóvel, não só um anúncio. Veja como atendemos quem tem o ativo.
O que perguntam antes de entregar o imóvel para comercializar
Vamos começar pela leitura do seu imóvel?
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